평당가 계산법 — 전용·공급·계약면적, 무엇으로 나누느냐에 따라 2배 차이납니다

대표 평단가

먼저 결론입니다. 평당가는 가격을 면적으로 나눈 값인데, 그 "면적"이 세 종류입니다. 전용면적, 공급면적, 계약면적입니다. 같은 집을 같은 값에 사고도 어느 면적으로 나누느냐에 따라 평당가가 두 배까지 벌어집니다.

그래서 어느 사이트에서 본 평당가와 다른 사이트의 평당가가 안 맞는 것은 대개 시세가 다른 게 아니라 분모가 다른 것입니다. 이 글은 그 셋을 정리하고, 국토교통부 실거래 신고자료를 전용면적 하나로 통일해 아파트·오피스텔·연립다세대의 평당가를 실제로 비교합니다. 마지막에는 그 값을 지도에 찍었을 때 무엇이 보이는지까지 다룹니다.

1. 계산식은 하나인데, 나눌 면적이 셋입니다

평당가 계산식 자체는 단순합니다.

평당가 = 거래금액 ÷ (면적 × 0.3025)

1평은 3.3058제곱미터이고, 1제곱미터는 0.3025평입니다. 전용면적 84제곱미터면 84 × 0.3025 = 25.41평입니다. 여기까지는 다툴 게 없습니다. 문제는 어느 면적을 넣느냐입니다.

면적	무엇이 들어가나	주로 쓰는 곳
전용면적	현관문 안쪽, 우리 세대만 쓰는 공간	국토교통부 실거래가 공개자료, 등기부·건축물대장
공급면적	전용면적 + 주거공용(계단·복도·엘리베이터)	아파트 분양가와 시세, 이른바 "34평형"
계약면적	공급면적 + 기타공용(주차장·관리사무소·기계실)	오피스텔 분양가

전용 84제곱미터짜리 집을 10억에 샀다고 해 보겠습니다. 전용률을 아파트 75퍼센트, 오피스텔 50퍼센트로 잡으면 이렇게 갈립니다.

기준별 평단가

나누는 면적	평 환산	평당가
전용면적 84.0	25.41평	3,935만원
공급면적 112.0	33.88평	2,951만원
계약면적 168.0	50.82평	1,968만원

같은 집, 같은 10억인데 1,968만원부터 3,935만원까지 나옵니다. 위아래로 정확히 두 배입니다. 전용률은 단지마다 다르므로 위 숫자는 예시값이지만, 벌어지는 방향과 크기는 늘 이렇습니다.

2. 그래서 아파트 평당가와 오피스텔 평당가는 나란히 놓을 수 없습니다

여기서 실무상 가장 흔한 오해가 나옵니다. 아파트는 공급면적으로, 오피스텔은 계약면적으로 분양가와 평당가를 말하는 관행이 굳어 있습니다. 분모가 애초에 다른 두 숫자를 옆에 놓고 "오피스텔이 싸다"고 읽는 것입니다.

전용률 차이가 이 격차를 키웁니다. 통상 아파트의 전용률은 70퍼센트대, 오피스텔은 50퍼센트선으로 알려져 있습니다. 오피스텔은 발코니 같은 서비스면적도 둘 수 없어 체감 면적은 더 줄어듭니다.

정리하면 이렇습니다.

• 아파트 "84"는 대개 공급면적 84 → 전용은 60제곱미터대
• 오피스텔 "84"는 대개 계약면적 84 → 전용은 40제곱미터대

같은 84를 붙이고 있어도 실제로 쓰는 넓이가 20제곱미터 넘게 차이 납니다. 평당가만 그런 게 아니라 평형 표기부터 다른 물건인 셈입니다.

3. 실거래 데이터를 전용면적 하나로 통일해 봤습니다

다행히 통일할 방법이 있습니다. 국토교통부 실거래가 공개자료에는 전용면적만 들어 있습니다. 공급면적도 계약면적도 없습니다. 그래서 실거래 신고자료로 계산하면 유형이 달라도 분모가 자동으로 같아집니다.

직접 수집해 둔 실거래 신고자료로 서울의 최근 6개월치를 집계했습니다. 2026년 4월부터 9월까지 계약분이고, 계약이 해제된 건은 전부 뺐습니다. 한쪽으로 튄 거래에 흔들리지 않도록 평균이 아니라 중위값을 썼습니다.

서울 유형별 평단가

 

유형 · 면적구간	중위 평당가	거래 건수
아파트 · 소형(60 미만)	4,610만원	13,247
아파트 · 중형(60~85)	4,101만원	12,087
아파트 · 대형(85 초과)	4,094만원	4,292
오피스텔 · 소형	2,598만원	4,089
오피스텔 · 중형	2,752만원	394
오피스텔 · 대형	2,986만원	189
연립·다세대 · 소형	2,968만원	12,760
연립·다세대 · 중형	2,017만원	2,206
연립·다세대 · 대형	2,572만원	312

서울, 2026년 4~9월 계약분, 전용면적 기준, 계약해제 건 제외. 단위는 만원/평.

읽을 거리가 세 개 있습니다.

첫째, 아파트는 작을수록 평당가가 비쌉니다. 소형이 4,610만원으로 중형(4,101만원)보다 12퍼센트 높습니다. 작은 집이 싸다는 감각과 반대인데, 총액이 작아 진입 장벽이 낮은 만큼 단위면적당 값은 더 매겨지기 때문입니다.

둘째, 오피스텔은 방향이 반대입니다. 소형 2,598만원 → 중형 2,752만원 → 대형 2,986만원으로 커질수록 올라갑니다. 서울 오피스텔 거래의 대부분(4,672건 중 4,089건)이 소형 원룸·투룸 구간이고, 중형 이상은 주거용 대체재로 팔리면서 값이 달리 매겨집니다. 다만 중형 394건, 대형 189건은 표본이 얇으니 참고로만 보시는 게 좋습니다.

셋째, 오피스텔 소형은 아파트 소형의 56퍼센트입니다. 전용면적이라는 같은 잣대로 재도 이만큼 차이가 납니다. 분양 광고에서 보던 격차보다 훨씬 작게 느껴진다면, 그건 광고 쪽 분모가 계약면적이었기 때문입니다.

경기와 인천은 어떨까요

같은 방법으로 경기·인천도 냈습니다.

지역 · 유형	소형(60 미만)	중형(60~85)	대형(85 초과)
경기 · 아파트	2,370만원	2,294만원	2,118만원
경기 · 오피스텔	1,734만원	2,117만원	1,310만원
경기 · 연립·다세대	1,074만원	989만원	1,499만원
인천 · 아파트	1,495만원	1,937만원	1,772만원
인천 · 오피스텔	1,079만원	936만원	927만원
인천 · 연립·다세대	682만원	800만원	602만원

2026년 4~9월 계약분, 전용면적 기준, 계약해제 건 제외.

서울에서 뚜렷하던 "아파트는 소형이 비싸다"는 흐름이 인천에서는 뒤집힙니다. 인천 아파트는 중형(1,937만원)이 소형(1,495만원)보다 비쌉니다. 서울은 총액 부담 때문에 소형에 값이 붙지만, 총액 자체가 낮은 지역에서는 굳이 작은 집을 골라야 할 이유가 줄어들기 때문으로 보입니다.

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4. 지도에 찍어보면 보이는 것

숫자를 표로만 보면 지역감이 안 옵니다. 그래서 이 전용면적 기준 평당가를 단지별로 지도에 찍는 도구를 직접 만들었습니다. 점 하나가 단지 하나이고, 색이 평당가입니다. 파랑이 2,000만원 미만, 초록 2,000~3,000만원, 주황 3,000~4,000만원, 빨강 4,000~5,000만원, 보라가 5,000만원 이상입니다.

지도 아파트 중형

먼저 아파트만, 전용 60~85제곱미터(이른바 84형이 들어가는 구간)로 걸어봤습니다. 화면 안에 6,707개 단지, 66,594건이 잡힙니다. 한강 남쪽 강남·서초·송파가 보라색으로 끊기지 않고 이어지고, 그다음이 성동(성수)·용산·광진입니다. 경계가 행정구역보다 강과 지하철 축을 따라 그어진다는 게 표로는 잘 안 보이는 부분입니다.

숫자로 확인하면 격차가 이렇습니다.

서울 자치구 (아파트 중형)	중위 평당가
강남구	11,966만원
서초구	11,094만원
송파구	9,562만원
성동구	7,146만원
용산구	7,142만원
…	…
중랑구	3,032만원
강북구	2,942만원
금천구	2,786만원
도봉구	2,369만원

전용 60~85제곱미터, 2026년 4~9월 계약분, 계약해제 건 제외. 25개 자치구 중 상위 5곳과 하위 4곳. 강남구가 도봉구의 5.1배입니다.

지도 아파트 오피스텔 소형

다음은 오피스텔 레이어를 함께 켜고, 면적을 소형(전용 60제곱미터 미만)으로 바꾼 화면입니다. 단지 수가 7,562개로 늘고 인천·경기 서부에 파란 점이 크게 번집니다. 앞의 표에서 본 인천 오피스텔 소형 1,079만원, 경기 연립·다세대 소형 1,074만원이 이 파란 띠입니다. 지도에서 아파트는 동그라미, 오피스텔은 네모, 연립·다세대는 세모로 그려서 유형을 구분했습니다.

지도 세유형 중형

세 유형을 모두 켜고 다시 중형(60~85)으로 걸면 11,686개 단지, 75,505건이 됩니다. 첫 화면보다 단지 수는 74퍼센트 늘었는데 거래 건수는 13퍼센트만 늘었습니다. 연립·다세대는 단지 수가 아주 많고 단지당 거래는 아주 적다는 뜻입니다. 아파트처럼 "이 단지 시세"라는 게 잡히지 않는 이유가 여기 있습니다.

 

5. 빌라 평당가가 아파트에 붙는 자리가 있습니다

지도를 넓혀 보다 보면 이상한 데가 눈에 띕니다. 용산 일대에서 연립·다세대(세모)가 옆 아파트(동그라미)만큼 진하게 칠해집니다.

용산 다세대 평당가

숫자로도 그렇습니다.

구분	중위 평당가	거래 건수
용산구 아파트 · 소형	8,438만원	121
용산구 아파트 · 중형	7,142만원	130
용산구 연립·다세대 · 소형	6,865만원	252
서울 전체 연립·다세대 · 소형	2,968만원	12,760

용산구 빌라의 전용 기준 평당가가 같은 구 아파트 중형의 96퍼센트입니다. 서울 평균의 두 배가 넘습니다.

이건 빌라가 아파트만큼 좋아서가 아닙니다. 동 단위로 내려가면 답이 나옵니다. 거래가 15건 이상인 동만 추리면 후암동(7,974만원), 청파동1가(7,860만원), 용문동(7,119만원), 효창동(6,788만원), 서계동(6,386만원) 순입니다. 서울역 양옆으로 재개발이 진행 중인 지역들입니다. 서계동 33번지 일대는 조합설립인가를 받았고, 청파2구역도 조합 설립 단계에 들어갔습니다.

재개발 구역의 빌라는 살 집이 아니라 입주권을 기대하고 사는 지분입니다. 그래서 건물이 낡을수록, 전용면적이 작을수록 오히려 평당가가 높게 찍힙니다. 값을 만드는 건 건물이 아니라 깔고 앉은 대지지분이기 때문입니다.

여기서는 평당가로 옆 아파트와 비교하는 계산이 성립하지 않습니다. 봐야 하는 건 대지지분과 감정평가액, 조합원 분담금이지 평당 얼마가 아닙니다. 실제로 이 값만 보고 "용산 빌라가 아파트급"이라고 읽으면 정반대의 판단을 하게 됩니다.

참고로 전용 25제곱미터 미만 초소형을 빼고 다시 계산해도 용산 빌라 소형은 6,522만원으로, 아파트 중형의 91퍼센트입니다. 몇 건의 특이 거래 때문에 생긴 착시가 아닙니다.

6. 평당가를 볼 때 확인할 것

• 분모부터 확인합니다. 전용인지 공급인지 계약면적인지. 이걸 안 맞추면 비교 자체가 성립하지 않습니다.
• 유형이 다르면 광고 평당가는 비교하지 않습니다. 아파트는 공급면적, 오피스텔은 계약면적이 관행이라 분모가 다릅니다.
• 실거래 신고자료로 직접 계산하면 분모가 전용면적으로 통일됩니다. 유형 간 비교는 이 방법이 가장 안전합니다.
• 평당가가 유난히 튀는 빌라는 재개발 구역인지 확인합니다. 그 값은 집값이 아니라 지분값입니다.
• 계약해제 건이 빠진 값인지 봅니다. 해제된 거래가 섞이면 평당가가 실제보다 높게 잡힐 수 있습니다.

자주 묻는 질문

평당가는 전용면적으로 계산하나요, 공급면적으로 계산하나요

정해진 하나가 없습니다. 아파트 시세·분양가는 공급면적, 오피스텔 분양가는 계약면적을 쓰는 관행이고, 국토교통부 실거래가 공개자료로 계산하면 전용면적이 됩니다. 그래서 평당가를 인용할 때는 어느 면적으로 나눴는지 함께 밝히는 게 맞습니다.

전용면적 84제곱미터는 몇 평인가요

84 × 0.3025 = 25.41평입니다. 흔히 "34평형"이라고 부르는 건 공급면적 기준이라 같은 집을 두고 두 숫자가 같이 돌아다니는 것입니다.

오피스텔 평당가가 아파트보다 훨씬 싸 보이는데 실제로도 그런가요

분모를 맞추면 격차가 줄어듭니다. 2026년 4~9월 서울 실거래로 전용면적 기준을 통일하면 오피스텔 소형이 평당 2,598만원, 아파트 소형이 4,610만원으로 오피스텔이 아파트의 56퍼센트입니다. 광고에서 보던 차이보다 작습니다.

빌라 평당가가 근처 아파트보다 높으면 좋은 신호인가요

그것만으로는 알 수 없습니다. 재개발 구역이면 입주권 기대가 실린 값이라 사업이 늦어지거나 무산되면 그대로 위험이 됩니다. 대지지분·감정평가액·분담금을 확인해야 판단할 수 있습니다.

왜 평균이 아니라 중위값을 쓰나요

한 건의 초고가 거래가 평균을 통째로 끌어올리기 때문입니다. 특히 거래 건수가 적은 오피스텔 중·대형이나 연립·다세대에서는 평균과 중위값이 크게 벌어집니다.

정리

• 평당가는 가격을 면적으로 나눈 값인데 그 면적이 전용·공급·계약 셋이라, 같은 집 같은 값에서도 평당가가 두 배까지 벌어집니다.
• 아파트는 공급면적, 오피스텔은 계약면적을 쓰는 관행이라 광고 평당가끼리는 비교가 안 됩니다. 실거래 신고자료로 계산하면 전용면적으로 통일됩니다.
• 서울 실거래(2026년 4~9월, 전용 기준)로 보면 아파트 소형 4,610만원, 오피스텔 소형 2,598만원, 연립·다세대 소형 2,968만원입니다.
• 지도에 찍으면 용산처럼 빌라 평당가가 아파트에 붙는 자리가 나오는데, 그건 집값이 아니라 재개발 지분값입니다.

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자료: 국토교통부 실거래 신고자료(아파트·오피스텔·연립다세대 매매)를 자체 수집해 2026년 9월 3일 집계. 2026년 4~9월 계약분, 계약해제 건 제외, 전용면적 기준 중위값. 면적 구분과 분양 관행은 아주경제 2019년 11월 13일 기사 및 리캐스트 「각각 다른 3.3제곱미터당 분양가 계산법」 참고. 용산 재개발 진행 상황은 2026년 이데일리·이투데이·더구루 보도 참고. 전용률 수치는 통상 알려진 범위로, 단지마다 다릅니다.