집주인이 "전세를 월세로 바꾸자"고 한다면? 제시 월세가 적정한지 3초 만에 확인하는 법 (feat. 전월세 계산기 앱)

안녕하세요 :)

요즘 전세 매물 구하기 정말 하늘의 별 따기죠. 실제로 2026년 들어 월세 비중이 약 66.8%까지 올라왔고, 서울 전세 매물은 3년 새 60% 넘게 줄었다고 해요. 시장 평균 전월세 전환율도 6%대로 뛰었고요.

이러다 보니 전세 만기를 앞두고 집주인이 "이번엔 월세(또는 반전세)로 돌리자"고 제안하는 경우가 정말 많아졌습니다. 그런데 막상 이런 말을 들으면 머릿속이 하얘지죠.

"집주인이 제시한 월세, 이거 적정한 금액 맞아?" "5% 넘게 올리는 거 같은데, 이거 거부해도 되는 거야?" "보증금을 얼마로 맞춰야 내가 손해를 안 보지?"

 

 

오늘은 이 고민을 스마트폰으로 단 몇 초 만에 해결하는 방법을 알려드릴게요. 제가 요즘 잘 쓰고 있는 전월세 임대계산기 앱으로요!

⚠️ 본 글의 계산 결과는 참고용입니다. 실제 계약 시에는 공인중개사·전문가 상담을 권장합니다.

 

📱 전월세 계산, 메뉴 하나로 끝

먼저 앱을 켜면 이렇게 깔끔한 메뉴가 뜹니다.

전세↔월세 전환, 월세 인상, 상가 수익률, 면적 변환까지 한 앱에

• 전세를 월세로 전환 — 집주인이 월세로 바꾸자고 할 때
• 월세 인상 — 계약갱신 시 5% 상한 검증
• 월세를 전세로 전환 — 반대로 전세금 역산
• 상가 임대 수익률 — 상가·오피스텔 투자 수익률
• 면적 평 ↔ 제곱미터 변환

복잡한 부동산 계산식을 외울 필요 없이, 내 상황에 맞는 메뉴만 누르면 됩니다. 그럼 가장 많이 쓰는 기능부터 하나씩 볼게요.

 

💰 1. "전세를 월세로 바꾸자" — 제시 월세가 적정한가?

전세 만기에 집주인이 가장 많이 하는 요구죠. 이때 핵심은 전월세 전환율입니다.

전세를 월세로 전환 메뉴에 들어가서 전세금과 **전환율(%)**만 넣으면, 보증금을 얼마로 잡느냐에 따라 월세가 얼마가 되는지 한 번에 리스트로 보여줍니다.

전세 3억 · 전환율 4.5% → 보증금별 월세가 한눈에

 

예를 들어 **전세 3억 / 전환율 4.5%**로 계산하면

• 보증금 5,000만원 → 월세 약 93만원
• 보증금 1억원 → 월세 약 75만원

이렇게 보증금에 따라 월세가 쭉 정리됩니다. 집주인이 "보증금 1억에 월세 90만원 어때요?"라고 했다면, 표를 보고 "어? 1억이면 75만원이 적정한데 90만원은 좀 비싸네?" 하고 바로 판단할 수 있는 거죠.

💡 전환율 4.5%는 어디서 나온 숫자일까?

기본값 4.5%는 그냥 나온 게 아니에요. 법정 전환율 상한입니다.

법정 상한 = 한국은행 기준금리(2.5%) + 대통령령 이율(2.0%) = 4.5% (주택임대차보호법 제7조의2)

여기서 꼭 알아두실 점!

• ✅ 기존 보증금을 월세로 전환할 때(갱신·존속 중 포함)는 이 4.5% 상한이 적용됩니다.
• ❌ 처음부터 조건을 정하는 완전 신규 계약에는 강제되지 않아요. (시장에선 5~6%대도 흔함)

그래서 집주인이 4.5%보다 높은 전환율로 월세를 산정했다면, 갱신 계약이라면 초과분을 거부할 근거가 됩니다. 단, 갱신·신규 구분이 모호할 땐 계약갱신청구권을 서면으로 명시 행사하는 게 안전해요.

 

📈 2. "월세 5% 올릴게요" — 이거 적법한가요?

두 번째로 많은 상황. 재계약 때 집주인이 월세를 올리겠다고 할 때예요.

2026년 들어 계약갱신청구권 행사 비율이 전체 갱신 계약의 56%를 넘어섰을 만큼, 이 권리를 쓰는 분이 정말 많아졌습니다. 그리고 갱신청구권을 행사하면 임대료 인상은 직전 대비 5% 이내로 제한되죠.

월세 인상 메뉴에서 현재 보증금·월세·인상율·전환율을 넣으면 인상 후 금액이 보증금별로 나옵니다.

▲ 현재 보증금 5,000 / 월세 120 / 인상율 5% / 전환율 4.5%

 

여기서 정말 편한 기능! 리스트의 한 줄을 톡 누르면 딱 떨어지는 결과 설명이 팝업으로 떠요.

▲ "보증금 1억으로 바꾸면 월세는 약 108만원" — 결과를 바로 공유까지

 

인상율 5.0% / 전환율 4.5% 현재 보증금 5,000만원, 월세 120만원입니다. 보증금 1억원으로 변경 시 월세는 약 108만원(1,081,875원)이 됩니다.

이 결과를 그대로 캡처해서 집주인에게 공유할 수도 있어요. 협상할 때 "제가 계산해보니 이 조건이 맞더라고요" 하고 근거를 딱 보여주면 훨씬 깔끔하죠. 👍

⚖️ 5% 상한, 이렇게 따져요

• 보증금과 월세가 둘 다 있으면 환산보증금(= 보증금 + 월세×100) 기준으로 5%를 계산합니다.
• 보증금은 그대로 두고 월세만 올리거나, 그 반대여도 환산보증금 기준 5% 초과는 안 됩니다.
• 단, 신규 계약·합의 갱신에는 5% 상한이 적용되지 않아요.

그래서 집주인이 5%를 넘겨 부르면, 계약갱신청구권을 행사한 경우 초과분은 거부할 수 있다는 점, 기억해두세요!

 

🔄 3. 반대로 "월세를 전세로" 바꾸고 싶다면?

목돈이 생겨서 월세 부담을 없애고 싶을 때, 혹은 집주인과 전세로 전환을 논의할 때 쓰는 기능입니다.

월세를 전세로 전환 메뉴에서 현재 보증금·월세를 넣으면, 전환율별로 전세금이 얼마로 환산되는지 보여줘요.

▲ 보증금 3,000 / 월세 120 → 전환율별 전세금 역산

 

여기서 포인트는 "전환율을 몇 %로 보느냐"에 따라 전세금이 크게 달라진다는 거예요.

• 전환율을 낮게 잡으면 → 전세금이 크게 환산됨
• 전환율을 높게 잡으면 → 전세금이 작게 환산됨

예시처럼 보증금 3,000 / 월세 120이면, 전환율 4.5%일 때 전세금은 약 3억 5,000만원으로 환산됩니다. 협상할 때 어느 전환율을 기준으로 삼을지 양측이 합의하는 도구로 쓰면 좋아요.

💡 전세로 전환할 땐 **전세가율(전세금 ÷ 매매가)**도 꼭 체크하세요! 60% 이하 안전 / 80% 이상은 깡통전세 위험 신호입니다.

 

🏢 4. 상가·오피스텔 투자라면? 임대 수익률 계산

전월세뿐 아니라 상가/오피스텔 투자 수익률도 계산할 수 있어요. 이게 은근히 디테일이 좋습니다.

상가 임대 수익률 메뉴에서 매매가·보증금·월세·대출금액·이자율을 슬라이더로 슥슥 조절하면 됩니다.

▲ 매매가 7억 / 보증금 5,000 / 월세 250 / 대출 2.5억 · 이자 5%

 

그리고 결과 화면이 진짜 핵심이에요. 단순 "표면 수익률"만 보여주는 게 아니라 부대비용까지 반영한 실질 수익률을 함께 알려줍니다.

▲ 표면 4.6% vs 실질 4.4% vs 자기자본 4.0% — 한눈에 비교

 

• 표면수익률 4.6% (참고·비교용)
• 실질수익률 4.4% (취득세 4.6%·중개보수 등 부대비용 포함)
• 자기자본수익률 4.0% (대출 레버리지 반영, 실제 내 돈 기준)

많은 수익률 계산기가 부대비용을 빼서 수익률을 실제보다 높게 보여주는데, 이 앱은 취득세·중개보수까지 반영한 진짜 수익률을 보여줘서 투자 판단할 때 훨씬 현실적이에요. 👏

⚠️ 표시는 물건 비교용이며, 부가세 10%·등기·법무비는 별도(환급 가능 항목 포함)입니다.

 

✍️ 마무리 — 부동산 협상, 이제 감으로 하지 마세요

전세·월세는 인생에서 손에 꼽게 큰돈이 오가는 거래인데, 의외로 많은 분들이 "그냥 집주인이 부르는 대로" 계약하시더라고요.

오늘 소개한 전월세 계산기 하나면

• ✅ 집주인이 제시한 월세가 적정한지
• ✅ 인상율이 법정 5% 상한을 넘는지
• ✅ 보증금을 얼마로 맞춰야 유리한지

까지 단 몇 초 만에 확인할 수 있습니다. 무엇보다 계산 결과를 캡처해서 협상 근거로 공유할 수 있다는 게 진짜 강점이에요.

전세 만기 앞두고 계신 분, 재계약 협상 앞두신 분, 상가 투자 고민 중이신 분 모두 한 번 써보세요. 후회 없으실 거예요! 😊

도움이 되셨다면 공감 ❤️ 과 이웃추가 부탁드려요~

 

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