전세를 월세로 바꿀 때, 집주인 임차인 직접 계약서 쓰는 법 (체크리스트)

"이 포스팅은 쿠팡 파트너스 활동의 일환으로, 이에 따른 일정액의 수수료를 제공받습니다."

세입자가 이번 만기 때 전세 2억을 월세로 돌리자고 합니다.

집주인이 할 일을 다음 네 가지로 정리 했습니다.

1. 월세를 정한다
2. 임대차계약서 2부를 작성 한다.
3. 돌려줄 보증금을 준비해 날짜에 맞춰 보낸다
4. 30일 안에 임대차 신고를 한다

---

1. 보증금, 월세를 정한다

보증금과 월세를 정합니다. 주위 시세도 알아보고 서로 사정도 생각하면서요.
보증금을 2,000만 원으로 줄이고 나머지를 월세로 받는다면, 전환율 5%로 계산해 월 75만 원입니다.

5%는 지금 기준금리(3%)에 2%를 더한 비율로, 보증금을 월세로 바꿀 때 흔히 쓰는 기준입니다.
금액은 세입자와 합의해서 정하면 되고, 이보다 낮게 정해도 됩니다. 다만 세입자가 계약갱신요구권을 쓰면서 월세로 바꾸는 경우에는 5%가 상한입니다. 보증금을 1,000만 원이나 3,000만 원으로 바꾸면 월세가 얼마인지는 전월세 임대계산기 앱에서 전세금만 넣으면 한 번에 볼 수 있습니다.
Google Play · App Store

---

2. 쌍방이 만나 임대차계약서를 2부 작성한다

일반 주택 임대차에는 정해진 계약서 서식이 없습니다.
1장짜리 계약서에 두 사람이 같은 내용을 적고, 2부 모두 서명·날인한 뒤 1부씩 나눠 가지면 됩니다.

특약에는 히스토리를 적어 두면 나중에 헷갈리지 않습니다. 반환할  계좌는 반드시 계약서상 임차인 계좌로 하세요.

기존 임대차계약(보증금 2억 원)의 만료에 따라 새로 체결하는 계약이다. 임대인은 기존 보증금 중 1억 8,000만 원을 20__. __. __.까지 임차인에게 돌려주고, 나머지 2,000만 원은 이 계약의 보증금으로 한다.
임차인 계좌번호:  xx은행 123-456-7890 홍길동 

이렇게 합의로 새 계약을 한다면, 세입자에게 있는 계약갱신요구권(2년 연장 요구, 한 번)은 이번에 쓴 것이 아니라 그대로 남습니다.

다만 계약갱신요구권을 사용하여 전환율 5% 상한을 보장 받았다면 사라집니다.

 

준비물

• 부동산 임대차계약서 양식
• 사인  또는 인주 + 도장

필름드림 부동산 임대차계약서 직거래 상가 주택 전세 월세 계약서 먹지 포함 5부(총10장) 넓은

 

---

3. 돌려줄 보증금을 준비해 잔금일에  반환한다

보증금 2억 원 중 2,000만 원만 남기면 1억 8,000만 원을 반환 합니다.
새 계약이 시작되는 날에 맞춰 보내는 경우가 많습니다.

• 날짜와 금액는 특약에 적어 둡니다
• 계좌이체로 보내 기록을 남깁니다

---

4. 30일 안에 임대차 신고를 한다

보증금이 6,000만 원을 넘거나 월세가 30만 원을 넘으면 계약일부터 30일 안에 주택임대차 신고를 해야 합니다. 월세 75만 원이면 신고 대상입니다.
금액이 바뀐 계약도 신고 대상입니다.

주민센터나 부동산거래관리시스템(온라인)에서 할 수 있습니다.
세입자와 함께 하는 것이 원칙이지만, 계약서를 내고 한 사람이 신고할 수도 있습니다.
계약서를 내고 신고하면 확정일자도 함께 부여됩니다.

신고하지 않으면 과태료가 부과될 수 있습니다.

---

이런 경우는 다릅니다

• 등록임대사업자라면 — 국토교통부 표준임대차계약서를 써야 합니다(집주인 의무). 1장짜리 계약서를 쓰면 안 됩니다

 

 

 

 

 

※ 이 글은 일반적인 절차를 정리한 참고 자료입니다. 개별 사정에 따라 달라질 수 있으니 필요하면 전문가와 확인하세요.
※ 기준금리·전환율·신고 기준은 2026년 10월 기준입니다.

 

참고 자료

• 주택임대차보호법 제6조의3(계약갱신요구권) · 제7조의2(월차임 전환 시 산정률의 제한) · 시행령 제9조
• 국토교통부·법무부 「개정 주택임대차보호법 해설집」(2020.8.) — 합의로 새 계약을 하면 계약갱신요구권을 나중에 1회 행사할 수 있다는 문답
• 부동산 거래신고 등에 관한 법률 제6조의2 · 제6조의3 · 제6조의5, 같은 법 시행령 제4조의3 (주택 임대차 계약의 신고)
• 민간임대주택에 관한 특별법 제47조 (표준임대차계약서)
• 한국은행 기준금리 (2026.8.27 3.00%)